Consécutivement à une donation ou à une succession, de nombreux biens se retrouvent en démembrement. C’est-à-dire que les différents droits liés à la propriété se retrouvent répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Alors que le nu-propriétaire est en quelque sorte un propriétaire en devenir, l’usufruitier a le droit de jouissance du bien et d’en percevoir les fruits (loyers, dividendes …). A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans formalité et sans frais.
Toutefois, en cours de démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent décider ensemble de céder le bien. Se pose alors la question du remploi du produit de cession du bien démembré.
Solution 1 : le partage du prix
Les vendeurs peuvent décider de se partager le produit de cession selon le barème fiscal (valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier) ou selon une évaluation économique de l’usufruit.
Ce partage met fin au démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent alors tous deux une partie du prix.
Avantages :
- Chacun perçoit des liquidités.
Inconvénients :
- Les fonds perçus par l’usufruitier augmentent son patrimoine. Au décès de l’ex-usufruitier, l’ex-nu-propriétaire, s’il est héritier, payera des droits de succession sur une fraction du patrimoine qui aurait été exonérée s’il n’avait pas été mis fin au démembrement.
- En fonction de son âge, l’usufruitier ne récupère qu’une petite partie du produit de cession, et ne peut donc pas forcément racheter un bien.
Exemple :
Madame Cegehi, 65 ans, donne à sa fille la nue-propriété d’un appartement estimé à 300.000€.
Valeur de l’usufruit : 120.000€
Valeur de la nue-propriété : 180.000€
Droits à payer au moment de la donation : 14.194€
Dix ans plus tard, le patrimoine en pleine propriété de Madame Cegehi est estimé à 400.000€. Madame Cegehi et sa fille décident de vendre l’appartement 350.000€ et de répartir le prix de cession entre elles en fonction du barème fiscal.
Valeur de l’usufruit : 105.000€
Valeur de la nue-propriété : 245.000€
Un an plus tard, Madame Cegehi décède. Son patrimoine est donc estimé à 505.000€.
Droits à payer : 99.194€
S’il n’avait pas été mis fin au démembrement, sa fille aurait eu à payer 78.194€ de droits.
=> Quelles sont alors les solutions pour éviter cette situation ?
Solution 2 : le report du démembrement sur un autre bien
L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent décider d’acquérir un nouveau bien, à l’aide du prix de vente, en reportant le démembrement de propriété.
Avantages :
- Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire du nouveau bien et sans fiscalité.
- Il n’y a pas d’enrichissement du patrimoine de l’usufruitier qui augmenterait alors de facto les droits à payer lors de sa succession.
- A terme, toute augmentation de valeur du nouveau bien profitera au nu-propriétaire en toute franchise d’impôt.
Inconvénients :
- Cette solution demande un certain formalisme, notamment la rédaction d’une convention entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, préalablement ou concomitamment à la vente de préférence auprès de votre notaire.
- Il peut être difficile pour les vendeurs de trouver un bien d’un montant équivalent pour remployer la somme.
Solution 3 : l’attribution de l’intégralité du prix de vente à l’usufruitier sous la forme d’un quasi-usufruit
On appelle quasi-usufruit le démembrement d’un bien consomptible. Dans cette solution, le démembrement se reporte sur les capitaux issus de la vente.
L’usufruitier peut alors disposer des fonds librement, charge à lui d’en restituer sa valeur au terme de l’usufruit. Si les fonds ont été en tout ou partie consommés, cette dette viendra minorer d’autant la base de l’actif taxable aux droits de succession.
Avantages :
- La qualité principale du quasi-usufruit est d’avantager le quasi-usufruitier en lui conférant la jouissance ainsi que la faculté d’administrer le bien. On pourrait parler d’un « double effet kiss cool » lui octroyant les mêmes droits qu’un plein propriétaire.
- Il n’y a pas d’enrichissement du patrimoine de l’usufruitier qui augmenterait alors de facto les droits à payer lors de sa succession.
Inconvénients :
- Il est indispensable de rédiger une convention notariée de quasi-usufruit.
- Les nus-propriétaires peuvent se sentir léser, car ils ne touchent rien lors de la vente, et l’argent peut avoir été consommé par l’usufruitier au terme du quasi-usufruit.
Conclusion
Quelle que soit l’option retenue, il est important d’anticiper, le choix doit être fait au plus tard concomitamment à la vente.
Rappelons également, que l’impôt de plus-value sera dû par les vendeurs.
Pour connaître la solution la plus adaptée à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter.
