Une confusion est souvent faite entre indivision et démembrement. Quelles sont les différences?
La propriété est divisée en trois prérogatives:
- Le droit de jouir du bien ou droit d’usage : pour un bien immobilier c’est le droit de l’habiter ou de le louer.
- Le droit d’en percevoir les fruits : pour un immobilier c’est le droit d’en percevoir les loyers.
- Le droit d’en disposer : c’est notamment le droit de vendre le bien.
La possession de ces trois prérogatives est ce que l’on appelle la pleine propriété.
L’indivision
Prenons le cas de deux indivisaires qui disposent chacun de 50% de la pleine propriété d’un bien. Ils partagent donc le droit d’usage, le droit d’en percevoir les fruits et le droit d’en disposer.
Évidemment, dans les limites que la loi ou la convention d’indivision le permettent.
L’indivision peut notamment résulter :
- D’un régime matrimonial : par exemple si vous achetez ensemble un bien alors que vous êtes mariés vous le régime de la séparation de biens.
- Lorsque deux tiers achètent ensemble.
- D’une donation.
- D’une succession.
L’indivision est un régime légal régi par des règles strictes. Les décisions de gestion nécessitent l’accord des 2/3 ou de l’unanimité des indivisaires. En cas de désaccord, les héritiers peuvent difficilement gérer un patrimoine indivis. Un indivisaire peut alors demander en justice la vente du bien : le patrimoine est alors liquidé et la procédure est très longue.
Souvent source de désaccord, il s’agit donc d’un état précaire.
Le démembrement
Le démembrement de propriété correspond à la répartition des prérogatives composant le droit de propriété entre plusieurs personnes : le nu-propriétaire, ayant le droit de disposer du bien, et l’usufruitier, ayant le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (revenus).
Par exemple, en cas de démembrement d’un bien immobilier, l’usufruitier peut habiter le bien et/ou le louer et en percevoir les loyers, mais il ne peut pas vendre le bien seul. A l’extinction de l’usufruit, ce dernier rejoint la nue-propriété, le nu-propriétaire devient ainsi plein propriétaire. Le plus souvent, le démembrement est viager, c’est-à-dire qu’il prend fin au décès de l’usufruitier.
Il peut être légal, par exemple à la suite du décès du premier parent ou d’une donation, ou conventionnel.
Si le démembrement est chose courante dans l’immobilier, il est moins connu dans le cas d’un capital. Et pourtant, le principe reste identique.
