On entend souvent plébisciter l’achat de la résidence principale via une SCI qui la met à disposition à titre gratuit aux associés. Cependant, il convient d’être prudent et d’analyser la situation afin de conclure si ce schéma est réellement utile.
Avantages
Transmission
Si la résidence principale est détenue en direct, au décès du propriétaire, les héritiers seront coindivisaires. Même si théoriquement nul n’est contraint de rester en indivision (article 815 du Code Civil), elle rend la gestion et la prise de décision laborieuse en cas de mésentente.
La détention de la résidence principale par une société permet ainsi d’éviter l’indivision. Les héritiers sont propriétaires de parts de société. La gestion du bien et la prise de décision sont prévues et encadrées par les statuts.
De plus, la transmission de parts de société a certains avantages :
- Prise en compte des dettes pour calculer la valeur des parts entrainant une diminution des droits dus : déductibilité du prêt contracté par la SCI.
- Certaines décotes peuvent être appliquées, par exemple :
- Décote comprise entre 5% et 20%, pour absence de liquidité des parts de société ;
- Décote jusqu’à 10% pour occupation ;
- Décote jusqu’à 10% pour parts minoritaires transmises aux héritiers ;
- Décote pour pacte d’associés limitant les pouvoirs des nouveaux associés héritiers.
Inconvénients
Fiscalité durant la détention : impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière
Si les loyers qui auraient dû être perçus ne sont pas imposés, la contrepartie est la non-déductibilité des charges afférentes au bien. Si les dépenses d’entretien, les impôts, les taxes et assurances afférents à l’immeuble sont mis à la charge de l’associé, la mise à disposition à titre gratuit peut être requalifiée en contrat de location et donc en mise à disposition à titre onéreux.
Un foyer fiscal au sens de l’IFI est assujetti à cet impôt si la valeur nette du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3M€ au 1er janvier. Pour calculer la valeur nette, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Cependant, cet abattement est perdu en cas de détention de la résidence principale via une SCI.
Fiscalité en cas de vente : impôt sur la plus-value de cession
La cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. Cet avantage est maintenu si la résidence principale est détenue par une SCI à condition que le logement soit mis à disposition à titre gratuit de l’un des associés.
Toutefois :
- L’avantage est perdu si le logement est mis à disposition à titre onéreux.
- L’exonération ne porte que sur la quote-part de plus-value, afférente aux parts détenues par un associé dont le bien est la résidence principale. Les autres associés pour qui l’immeuble ne constitue pas leur résidence principale, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération.
Fiscalité en cas de succession
La détention de la résidence principale via une SCI ne permet pas aux héritiers de bénéficier de l’abattement de 20% lorsque la résidence principale est occupée à la date du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou majeur protégé du défunt.
Protection du logement familial
En cas de détention directe du logement familial, le bien et le conjoint survivant sont protégés :
- L’époux propriétaire du bien ne peut en disposer (vendre, donner, constituer une hypothèque conventionnelle …) sans l’accord de l’autre époux.
- Le conjoint survivant bénéficie d’un :
- Droit temporaire au logement de 12 mois à titre gratuit ;
- Droit viager lui permettant de jouir du logement toute sa vie durant, sous la même condition d’occupation effective à titre de résidence principale. Ce droit viager doit être demandé au cours des 12 mois suivant le décès.
La détention de la résidence principale au sein d’une société :
- Peut faire perdre au conjoint non-associé le bénéfice de la protection sur le logement familial ;
- Fait perdre au conjoint survivant le droit temporaire et le droit viager au logement.
Mise en location de la résidence principale
Si la société est en mesure de louer périodiquement le bien, il s’agirait alors logiquement de location meublée. Une SCI demeure à l’IR si les recettes commerciales ne dépassent pas 10% des recettes totales. Or si la société détient uniquement la résidence principale, elle n’a pas d’autres revenus que ceux de la location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s’appliquer : la SCI sera obligatoirement assujettie à l’IS.
Administratif
La vie d’une société est régie par certaines obligations comptables et juridiques :
- Si la société a recours à un prêt pour acquérir le bien, et à défaut de loyer perçu, les associés devront verser en compte-courant d’associé le montant nécessaire au remboursement des échéances d’emprunt. Dès lors une comptabilité de trésorerie doit être tenue.
- Tenue des assemblées générales.
Si vous vous demandez comment investir au mieux dans l’achat d’un bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter.
